一日摘三地，用十倍苦心，做突出一个-小明哥说房
各位老铁们，不好意思，一打开后台发现几十条留言。很多人都在询问上篇文章为什么删掉了，我是不是被怼了之类。其实，不存在的。上篇文章我之所以删是因为我发现了文章里有法律漏洞，因为少了一个“客观事实”，所以发出来，等下老碧看了恼羞成怒反咬我一口侵犯他名誉就石乐志了。这就好像我一通疯狂输出，结果空大个小兵，对方反手一顿QWER锤我脸上，遭不住。
那就来谈谈前几天南宁的土拍吧，这一次的土拍（6月16日）是南宁房地产调控新政策实施以来卖报歌歌谱，土地市场上第一次执行“限地价+限房价+竞配建移交产权房”新政的土拍。总共有5幅地块，三塘1块，长堽路2块，沙井2块。这一次的土拍吸引了南宁30多家房企前来，除了现在南宁主流的什么万科、招商、龙光、绿地、荣和之外，还有一些外来的新面孔加入新堂爱 。
这一次之所以能吸引这么多房企前来竞拍，最主要的原因还是竞拍的门槛降低了，只要能交得上保证金都可以参与竞拍。比如这块GC2017-017的地块，保证金是7600W元，你只要交的起这个数就能进场感受气氛了，因为限地价，万一可以捡漏呢？所以不少房企是抱着捡漏的心态过来参与竞拍的。当然沙滩恋曲，如果你连7600W融资都融都不到，那你还玩个毛房地产，不如回家养猪吧。简而言之，有了限价的上限和保证金的下限，就保证了绝大多数一二线开发商都有机会进来参与王天普，而三四线乃至不入流，或者没钱的开发商就只能当观众了。
这一次土拍和以前的土拍不同，以前的土拍，
曹婴钱多的是爸爸，更考验房企们的融资能力。而这次，南宁学习了发达省份的土拍经验，设定了土拍最高价格上限，超过上限就开始竞配建移交产权房面积。这部分移交产权房是交给ZF的，产权人是ZF。此外，还要限房价，也就是你以后的备案销售价格。以前各位拿地佬在拿地计算土地成本时，敢高价拿地就是因为不限售价，地价拿得高无非就是售价卖得贵，而现在ZF不允许这种情况出现了。所以，如今的土拍更考验房企们的成本控制能力。
而在成本控制上最牛批的几家房企，有万科、碧桂园、中海三家，我其实更看好中海能拿到地红红的日子。但是结果也很出人意料，碧桂园出尽风头，5块地里面拿了3块，剩下两块被联发和绿地竞得。再加上碧桂园此前在蒲庙的合作开发项目碧桂园·天悦湾，未来碧桂园在南宁至少布局5个盘。同时，还有跟万科合作开发的公园里、金域中央和悦湾，所以碧桂园广西区域这回牛批了，打出了8盘布局。
嗨呀，好气啊！众所周知，碧桂园的套路就是在喜欢在三四线城市或者一二线城市周边的县里面拿地。其打造的房子胡雪岩的启示，最突出的特点是性价比高。100~200W/套的别野，让人想想也觉得心动。而且，因为地价便宜森英惠，周边无竞争对手，碧桂园TOP10级别的营销展示面和营销策略，几乎让从没见过TOP10级别房企的三四线县市的居民们没有抵抗力。而如果放在一二线城市，高企的地价，再加上和别的房企硬拼品质，老碧的表现反而不是太好，也许这就是大家常说的“性格决定气质，气质决定命运”吧。（对不起，这句话又是我瞎编的）
这一次，南宁的新土拍政策感觉正好就是最适合老碧的玩法：地价被限就意味着成本下降，竞配建移交产权面积就相当于帮ZF做公益。利润少没关系，只要有利润就行兰大教务在线，维持与ZF的关系显然更重要，这比捐钱做慈善更实际。更何况吕欣潼，政策是死的，人是活的，能拿到地就是是胜利，没准一年之后限价解除，那岂不是白捡便宜？所以，这第一次尝试土拍，三家敢吃螃蟹的房企无一例外都是政商关系深厚的房企，像绿地这样积极参与到城市建设和市政配套建设的房企，当然，还有老碧这样恨不得给ZF跪舔的。
这里要说一下，所谓的产权移交房就是，ZF是产权人的房子，开发商只是代建，建好之后产权移交给ZF。ZF再根据自身的需求，要么把它作为人才公寓，要么就拿来做廉租房奴儿花花。这样的土拍模式，相当于，送给ZF的面积越多，自己利润越微薄。以绿地江南项目为例，3W平米的配建面积差不多要拿出2~3栋楼送给ZF。同时，毛坯的最高单价只能6600+，加上3000/㎡的精装，最高价也才9600+，要赚钱就只能在精装上做文章了。
而作为开发商来说，拿到一块地，如果利润率不超过10%，几乎是没几个开发商原因去做的。而成本控制贼好的房企，比如碧桂园，通过压缩自身各项成本，别家也许同样的竞配建产权移交面积利润率只有8%，而碧桂园却可以达到10%就可以做。但是考虑到规划的容积率，碧桂园的产权移交面积占比都非常高，以昆岭路项目为例，容积率不到2的情况下布龙度蝎子，建筑面积的33%无偿送给ZF，剩下的67%的建筑面积还要保证至少10%左右的利润，这才是真的牛批！难怪，我一个拿地的朋友说：“你是不是把碧桂园刺激到了，他们像石乐志一样竞价，绝杀我们！”
虽然很尴尬，但是这个锅我可不背。我只想到了一首陈医生的歌“幸运儿并不多排舞我爱祖国的蓝天魅上龙皇，若然未当过就知我为何，用十倍苦心，做突出一个，正常人够我富议论性么！”
当然，这几块限价地对于规划设计者来说就比较头大了，一个是容积率比较低（不超过3.5），二个是算上产权移交面积，做什么样的产品，什么样的户型区间，强排出来的话，报建规划图纸上考虑的东西会更多。移交产权房到底是独立成栋，还是插花式分布这些都需要考虑。这将影响到后期预售证的办理速度。是我的话，我会考虑独立成栋，独立报建审批，这样不影响商品房部分的预售证办理，提高速度，可以把对营销进度的影响降低。
当然，各位买房的老铁关心的还有就是质量问题，这个说实话我不抱太大期望。因为想想就知道，整块地拿下来就没什么利润，又被严格限价，开发商又不是傻子或者是做慈善的，不可能给你做高配置的房子。尤其是地下室部分超神传说，毕竟地下室部分是一栋房子里成本最高的地方，地下室不刷地坪漆或者就拿个油漆刷了，也是正常，你做好心理准备倒也没什么。
至于你买不买，讲道理，地段不差的地方，还限价，这种本身就足够有吸引力了。我要劝你不买，你以后大概不要拿锤子，见面一句话不说，上来就是一锤子李尚恩？就算，你明明知道这其中到底是一个什么样的情况，但是也不得不买，你还有的选吗？
结语
结尾没什么好说的，只想给碧桂园点赞陈文佩，牛批！牛批！牛批！但是并不妨碍找到机会，当然要继续怼他啊。
