彭大帅博客一文看懂房企“铁三角”前4月的拿地秘诀-广州乐居

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一文看懂房企“铁三角”前4月的拿地秘诀-广州乐居

2017年前4月,碧桂园实现销售金额约2041.6亿元,首次突破两千亿级关口,超越万科和恒大(万科实现1915.7亿元,恒大实现1440亿元),去年,也同样是这三家企业销售额突破“三千亿”的大关。有人说,房地产三强似乎已构成了一个牢不可破的“铁三角”。

房企要扩大规模,实现销售额翻番,土地储备无疑是“造血”最为需要的原始养料。阳光城集团总裁张海民曾表示,现在的土地储备排名,就是五年后的房地产排名。
克尔瑞研究院指出鱼塘理论,在2016年热点城市量价齐升带动下,房企取得良好的去化效果,资金较为充裕。尽管2017年楼市调控政策不断加码,但仍不能减弱房企拿地热情。而面对激烈的招拍挂市场,房企的补货模式也更加多元化,合作拍地、项目入股、收并购案例明显增加。
今年前4月,为了扩大规模,满足行业重新定位,房企“铁三角”碧桂园、恒大和万科保持高速拿地的节奏,补仓热情高涨。
前4月房企“铁三角”持续补仓

(乐居根据房企财报及招拍挂公开报道整理)
在招拍挂市场,碧桂园前四月新增土地储备1249万平米,成交金额535亿元,居三大房企之首。恒大、万科分别以1099万平米的新增土地储备、374亿元的成交金额和480万平米的新增土地储备、成交金额265亿元分别位列二、三位。从平均拿地成本的角度来说,万科最贵,为5500万平米,延续了前两年一贯的“土豪”路线,而恒大平均获地成本是“铁三角”中最低的,为4200万平米,碧桂园居中,碧桂园总裁莫斌曾强调:“我们一定不会拿面粉比面包贵的土地,这是我们的原则李九鸣,也是公司的一条纪律。”

(乐居根据房企财报及招拍挂公开报道整理)
从区域版图来看章蓉舫,碧桂园在巩固三四线城市同时积极向一二线城市倾斜,长三角、珠三角和中西部等地全面开花;万科稳守珠三角的同时也积极往长三角及其它区域布局,新浪乐居根据万科财报统计,万科前4月新增项目36个,一二线城市占比高达83%,其中北京、上海、广州、天津等一线城市新增6个项目;二线城市新增24个,三四线城市新增6个项目;今年前四月恒大依旧在南昌、杭州、无锡等热点二三线城市补充项目,臧健和而在中西部布局的表现抢眼,成交额达147亿元,建筑面积达685万平方米,居三者之首。一直以来,中西部城市的市场风险较小,以刚性需求为主。新常态下,一些中小型房企或存在资金紧张的情况,或不看好未来中西部市场,希望出让手头土地缩小规模,这也让恒大有了打开市场的机会。
万科:今年首季合作开发项目占六成以上
万科在一季度财报中表示,2017年随着地产行业回归理性,万科将积极关注土地存量市场的合作机会,今年企业补库存力度依然会逐步加大,且在土地市场维持高位的背景下充分发挥资金优势,采取更加灵活的合作方式,发掘盘活优质的项目资源。

万科素来以与其他房企合作开发项目闻名。公司2016年财报显示,截止2016年12月底,公司累计实现销售金额人民币3647.7亿元,销售面积2765.4万平方米。但是这个销售业绩有一部分来自合作开发项目。克而瑞数据显示,2016年万科权益销售额实际为2606.5亿元,换句话说万科去年总销售额中有超过1/4的销售来自合作开发王婉珈。而同期跨过3000亿元销售规模的恒大和碧桂园的合作开发占比分别是5%和24%。
万科2016全年新增开发项目173个,总建筑面积约3157.3万平方米,其中权益建筑面积约1892.2万平方米,不足六成。值得注意的是,万科权益销售比有进一步下滑的趋势。万科今年首季增加的项目中黑帆第二季,有六成以上的项目均是通过合作方式获都市回收霸主取,这意味着四百多万平方米的建筑面积中,权益建筑面积不到两百万平方米浑源天气预报。
在万科眼里合作开发有以下这些好处,首先可以扩大集中采购的规模,增强公司在采购环节的议价能力,体现规模效应;其次可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场,减少个别市场未来变化的不确定性,有效分散风险;许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌,在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿,相当于输出品牌和管理,可以提升万科股东的资产回报率,在财务报表上体现为ROE的提升。
但是克而瑞认为,虽然在目前土地一级市场竞争激烈的背景下,合作、代建、收购等多元化的土地获取模式可以帮助万科以更合理的价格获取项目资源,随着拿地成本不断增高,这种合作开发模式对万科规模的发展会有一定的限制。
恒大:青岛武汉继续买买买
相比万科彭大帅博客,恒大与其他房企均较少合作,一般而言是通过股权收购模式获得的项目。尽管2016年末已经手握2.29亿平方米的优质土地储备,但这并不能阻挡其继续买买买的决心。

从2015年起,恒大开启疯狂收购模式,当年先后公布6笔收购事项——中渝置地、华人置业、信合置业旗下的重庆和成都物业、香港万通大厦、新世界物业,累计代价为611亿元。其中收购新世界9个项目花费339亿元。2016年,恒大并购版图继续扩大,先后收购了人和集团哈尔滨4个项目、廊坊发展以及嘉凯城等项目。
今年3月,恒大以2.52亿收购青岛墨温泉板块麦尔文艺墅项目99%股份,而后一个月又在青岛市场祭出大手笔股权收购,以8000万股权收购获即墨龙瑞岛约685亩商住及文体娱乐用地。
恒大目前已明确业务线为“地产、金融、健康、文化旅游”四大产业结构,在文化旅游开发业务的投资力度也在加大木下优树菜。4月19日,嘉凯城披露无上道君,以9.2亿元正式受让武汉巴登城投资有限公司49%股权,由此实现全资持有,此前恒大地产宣布将名下52.78%嘉凯城股份全部转让予控股股东凯隆置业嘉凯城,嘉凯城由此从恒大的孙公司摇身一变变成子公司。恒大旗下嘉凯城协议收购武汉巴登城剩余股权,不难看出其在文旅版图上扩容的意图。
恒大通过并购增加土储,能够避免招拍挂市场上的土地高溢价降低土地成本,同时能有效提高项目周转速度,实现项目快速去化,促进销售资金快速回笼。这些并购企业旗下项目成为恒大销售规模短时间超越万科的“利器”。凭借高效的操盘经验,在恒大完成收购后,这些企业拥有的一些若干年都没有动工开发的项目,迅速进入恒大速度。例如就最新收购的武汉巴登城项目来说,恒大的进一步持有或将使项目得以重新启动。巴登城于8年前开始动工,但此后由于种种原因已基本处于停滞状态。
碧桂园:拿地方式更为多元
在土地市场上,碧桂园并没有放慢扩展的步伐。碧桂园发布的数据显示,1~3月,碧桂园获取了111宗土地,新增土地预期建筑面积为2035万平方米,土地成本为670亿元,花费拿地预算的44.7%。在1~3月新增土地中,按面积计算,三四线城市新增土地占比68%,一二线城市占比32%;按金额划分,三四线城市占比41%,一二线城市占比59%。过去,碧桂园主要的拿地目标集中在三四线城市,但是近年来的拿地策略已经往一二线倾斜。碧桂园的目标是一二线和三四线比例达到6:4地狱召唤。

除了在一二三四线城市开发落地之外,相较万科和恒大,碧桂园在拿地方式上也更为多元。4月14日,碧桂园沪苏区域通过收购方式获得无锡新吴区梅村海天紫郡三期地块。目前海天紫郡三期尚未动工。在获得该项目后,碧桂园计划将其打造成高层住宅、低密度多层产品。4月25日,碧桂园以57亿元拿下广州番禺区国际科技创新城一期工程A地块,地块总占地面积为26.46万平,折合楼面价达9130元/平。
碧桂园财务资金中心副总经理左莹曾公开表示,2017年拿地会根据货量进行安排,预算1500亿元的拿地现金支出。而2016年碧桂园拿地总代价也就约为1281亿元。
据媒体报道,由于实行合伙人制度,碧桂园项目的开盘时间缩短至6.2个月,现金流回正周期缩短至8.4个月。加之依靠高周转快速开发模式,碧桂园2017年的新增项目将源源不断地进入2017年可售货量,为2017年的业绩增长储备原材料。
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