广州的一场春梦一文说透楼市真相-金融五道口

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一文说透楼市真相-金融五道口
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来源:老端的观点(本文不代表金融五道口立场)
经常有人说,中国的经济就是用来打破经济学规律的,因为那些经济学原理到中国都不管用了,其中最让人看不懂的就是房价。
其实照我看,绝大多数经济学原理都是忽悠,真正管用的就两条:供应和需求,而中国的楼市完全符合供求关系。如果用供应和需求来解释的话,你就算小学毕业都能理解中国楼市。
在我开始谈中国楼市之前,我们先来谈一款电脑游戏,叫《模拟城市》,朴贤善这是一款老游戏了,从第一代模拟城市于1989年上市至今,已经过去了快30年,到现在已经出到了第五代。

在《模拟城市》游戏中,你作为这个城市的管理者,整个城市事无巨细全部要你来负责。你要修路、修水管、修电厂,规划居民区、工业区、商务区,还要给居民区做各种配套,比如建小学、中学、医院、警察局、消防局。为了提升地价还要修建各种景观提升工程。如果没钱了,要么问银行贷款,要么就发地方债筹钱。这其中最难的部分就是如何避免破产,因为在游戏中你太容易破产了,破产就导致游戏失败清炖鸽子汤。
当你把这款游戏玩精通了,你才能设身处地的站在地方政府的角度来思考问题,你才能理解他们为什么会这么做。
现在给你一座还没开发的城市,城区又小又破,周围是大片大片的农田。农田的价值非常低,一亩地一年能赚个一千块钱就了不得了,你作为这座城市的管理者,如果想要拉动GDP,提高税收收入,必须要把农业地转变性质。于是你决定征地,然后搞一个高新技术开发区。
搞了新区之后嘎日玛盖,你就要规划土地性质,多少比例是住宅,多少比例是商业用地,多少比例是工业用地。按理说这三种地是有固定比例的,但你为了追求税收增长,批了超多的工业用地和商业用地,住宅用地批得很少。
为什么你会这么做?理由很简单,工业和商业地能直接拉动GDP,带来税收的增长,可以马上改善你的财务状况,而住宅就做不到这一点。更要命的是,住宅用地还需要各种配套,比如小学、中学、医院、警察局、消防局、博物馆、剧院、公园,这些全部是花钱项目,在你财务状况不佳的情况下,你没钱搞这些东西。
但这里有个问题,如果工业用地批的太多了,产能大增,如何保证你生产出来的商品都能卖掉呢?很简单,只要能大量出口就行。这就是中国过去几十年经济腾飞的秘密,加入WTO之后出口飞速增长。
很快问题出来了,你搞了那么多工业区,广州的一场春梦修了那么多工厂,可是员工需要有房子住,因为员工是个人,他需要结婚生娃,他想要过高品质的生活。过多的人口和过少的住宅用地,两者产生了矛盾雪姨很忙,按照简单的供求关系,房价必定飙涨。
有人说了,既然住宅用地太少了,那么多批一点不就行了?想法是很不错,但是中国还有一个很奇怪的用地指标,比如上海,竟然需要保留24.9万公顷(最新数据是保留18.8万公顷)耕地,因为全国有18亿亩耕地红线。由于有那么多不能动的耕地,所以能给你用来建设的土地就很有限了,不是想批多少就有多少的。18亿亩耕地红线要不要坚守与顾章书?我不表态。但我认为北上广深这样的一线大城市,根本没必要保留那么多耕地。
房价飙涨最初并不是政府的目的,而是他追求税收增长的必然结果,因为他批了太多工业商业用地,批了太少的住宅用地,那么多工厂和公司,员工赚了钱必定想要提升生活品质,当他买房的时候发现,太多人抢太少的房,注定有人买不起,于是房价只能涨。
计划经济是怎么解决供应短缺的?答案是排队。
市场经济是怎么解决供应短缺的?答案是涨价。
涨价的原因只有一个,那就是供应不足。
此时地方政府忽然发现,原来卖地是更好的收入方式,一旦他发现了这个秘密,他就更加不急于增加住宅用地了,反而是带着节奏的慢慢卖,人为导致土地价格飙涨。土地价格涨了,必然会传导到房价,房价涨了,又会带动土地价格上涨,土地财政被地方政府玩得越来越溜。
很多人搞不懂为什么房价怎么压都压不住,股市怎么托都托不起来。但其实你只要搞懂了供求关系,一切都豁然开朗了。
股市托不起来的原因是痛苦的信仰,证监会一直想方设法的增加供应量,比如,拼命发IPO,发可转债,后来还要搞什么毒角兽,虽然他口头上一直说要维稳,但事实上他做的一直是在增加供应。
房价压不下去的原因是,政府虽然口头上一直说要打压房价,但他把用地指标卡的死死的,为了维持18亿亩耕地红线,本来建设用地就很少,他又把大量建设用地拿去搞工业和商业了,留给住宅的更少金牌女王。本来就少的住宅用地,你还只能从他手里买,因为从别人手里买就是小产权房上吊女尸。
为了打压楼市,出台了那么多政策,比如限购、限售、限贷,还有一直像鬼故事一样反复讲的房产税,这么多政策,在我看来都是忽悠你,因为这些政策并不增加住宅用地的供给。唯一能真正降房价的政策,就是大量供应住宅用地,而这是他永远不可能做的。你要记住:凡是不能增加供给的楼市打压政策,都是耍流氓。
中国经济最大的问题就是失衡。工业用地比例高了,压制住宅用地,就必定导致房价飙升,房价涨必定压制消费,国人买不起自己生产的商品,就只能靠出口消耗过剩产能。现在出口遭遇川普的强力反弹已经玩不下去了。你要想拉动内需,那么必须压住房价,要想压房价,就必须要增加住宅用地面积,同时减少工业用地。
中国的问题,用游戏里的话来说就是住宅、商业和工业这三块用地比例搞错了,住宅比例太低梦里花简谱,工业比例太高。但是这么简单的道理,至今大部分人还不明白。
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